以下文章来源于中国物流与采购杂志 ，作者席悦

今年4月，“远洋物流”品牌揭牌仪式在上海远洋商业大厦举办。至此，远洋物流将以独立品牌的形象全新亮相，持续在物流地产领域深耕发展。远洋集团于2017年即布局物流地产领域，2018年首个项目“嘉兴南湖产业园”开工。

2021年，远洋集团对物流开发业务进行了重组，并推出“远洋物流”品牌，定位为从事物流地产全周期开发和运营管理、收并购及定制服务的物流地产品牌，具备项目投资、规划设计、工程建造、物业管理等覆盖物流地产全流程的专业能力，能为客户提供高标仓库、冷链仓库等多样化的物流仓储解决方案。

截止今年6月，远洋物流在管面积已近400万平方米，投资管理近50个物流地产项目，覆盖北京、上海、南京等近20个一、二线城市，资产总值近200亿元。毫不夸张的说，公司扩张速度之快令人刮目相看。

对此，远洋物流总经理马天一12月8日在接受《中国物流与采购》杂志记者采访时坦陈：背靠远洋集团与远洋资本两大支持，远洋物流的发展无异于安上了“实业+金融”的双轮驱动，让远洋物流在规模扩张、行业发展中具有先天优势。

远洋物流总经理 马天一

居安思危  拓展物流地产业务

远洋集团是一家拥有28年历史的综合型实业公司，远洋集团主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务。“远洋物流作为集团的协同业务之一，成立于2017年，但实际上从2016年开始，远洋集团就已经开始在研究物流地产这个不动产的细分业务方向。”马天一透露，一方面，从公司发展需要来看，2017年是远洋集团上市10周年，无论是重点城市拓展、土地资源获取还是物业投资规模上来看都是具有里程碑意义的一年，进入物流地产领域也是协同远洋集团发展、与时代发展同频的体现。借助集团的品牌影响力以及服务城市及企业客户的丰富经验优势，可以为物流客户打造高品质的物流基础设施、提供专业高效的物流仓储服务。

另一方面，从物流行业趋势来看，无论是电商的蓬勃发展还是高端制造业的转型升级都让现代物流仓储特别是高标准仓储物流需求持续旺盛增长，国内物流地产还处于初级阶段，未来还有巨大发展空间，从赛道原则上来讲，入局物流地产也是高度看好中国物流地产行业的发展前景。

“2015、2016年住房市场高速发展，但越是在蓬勃发展时，越需要考虑未来发展的多样性。现在看来，远洋集团当时做出拓展物流地产业务的决定，还是颇具前瞻性的。”马天一认为。

经过4年多的发展，远洋物流是拥有物流地产全周期开发和运营管理、收并购、定制服务的物流地产品牌，有专业的投资团队和资产管理团队，具备项目投资、规划设计、工程建造、物业管理等覆盖物流地产全流程的业务能力。

在城市拓展方面，远洋物流目前围绕长三角、大湾区、京津冀及中西部物流核心热点城市进行布局。马天一告诉记者，“远洋集团从北京起家走向全国，在五期战略中集团提出南移西拓，因此远洋物流整体上的战略也是要向南移，重点投资长三角和大湾区项目。”

强大的基因和背景  铸就“实业+金融”优势

与传统物流地产企业相比，远洋物流的先天优势明显。

一是自带强大“基因”。马天一告诉记者，远洋集团拥有丰富的地产项目开发建设、运营管理、工程营造乃至物业服务等经验，优秀的地产基因也是核心优势之一；此外，远洋物流作为远洋集团旗下独立品牌，积极依托集团资源及远洋资本在物流全产业链中的投资布局，包括对郑明、九曳、发网、GEEK+等知名物流企业、冷链及温控供应链企业、快运快递企业以及相关运营商进行的战略投资，远洋物流为被投企业提供定制开发及增值服务，同时凭借“地产+资本”基因的优势、“轻重结合”的模式以及被投企业的资源网络和协同作用，提升市场竞争力。

“这样的基因和背景，为远洋物流的发展插上了‘实业+金融’的翅膀，未来也有更多组合发展的方式。”马天一指出。

二是REITs试点拓宽融资渠道。2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。远洋物流以“重资产自持+轻资产基金管理”为业务模式，短中期强调“产投结合、协同资本”，长期形成平台化独立募资能力。而REITs试点涉及物流地产基础设施领域物流地产企业也将能够获得更多样化优质融资渠道、更丰富的投融资机制，减轻企业自身资本占用，赋能募资能力的提升与投拓体系的完善，实现资管规模和收入规模更稳定高效的持续扩张，有效加速构建成熟的“募-投-建-管-退”业务闭环的进程。

三是专业化的物流地产团队。从远洋物流成立之初，团队的组建甄选都是以行业经验为重要标准，他们是一群在物流地产领域懂专业、有能力的专业化人才。马天一介绍道，“远洋物流的很大一部分员工都曾是在物流地产行业有着多年资历的专家，这对我们这个行业内的新兴企业的成长来说有着非常积极的作用。”

扩大规模  制定三大战略布局

“我们进入行业的时间还不长，所以我们当下第一要务是扩大市场规模。”马天一如是说。

为扩大规模，远洋物流制定了三大战略布局。

一是在城市选择上与远洋集团提出的“南移西拓”概念相结合。“在目前远洋物流的项目主要分布在京津冀和长三角，下一步主攻的方向将是进一步巩固华东市场，积极拓展粤港澳大湾区。”马天一进一步解释道，“西部的一些城市的经济增长速度很快，人口集中趋势明显，这些城市我们会从战略布局的角度遴选优质项目。”

二是继续以高标干仓为发展核心。“目前远洋物流的发展核心依旧以高标干仓为主，这是物流地产中需求最为广泛的一种。与此同时，远洋物流已经在冷库方面有项目在推进，但当下阶段依旧以高标干仓规模化发展为主。”

三是制定五年规划。“远洋物流制定了方向性的规划，3～5年内希望进入物流地产行业第一梯队。”马天一在提到五年规划时强调，“这是我们制定的方向性战略，是未来的目标，但我们不会因为追求规模扩大，而通过降低我们的投资标准来实现。”

“成立初期，远洋物流主要是以开发型项目为主，但发展到现在，则是土地开发和收购成熟项目并重，整体上在选择项目时远洋物流会更加谨慎，坚持投资标准。”马天一以今年上半年收购红星美凯龙物流资产包为例，阐述了远洋物流对收并购项目的挑剔。

首先考虑项目目前布局的城市是否符合预期。“红星物流资产包分布的城市都在我们的业务规划范围内，没有特别偏僻或与我们战略不搭的城市。”其次红星资产包的项目大部分已投入运营。“这样的项目收购后可以有稳定的租金收入，优化我们的现金流。”三是回报率符合我们的投资标准。马天一提到，“正因为我们有成熟有经验的团队，才能够在短短两个月时间内完成十几个项目的尽调和交割，并稳定运营。现在时间过了半年，各项经营数据也证明了这次收购是很成功的。”

不难看出，“实业+金融”的显著优势、专业化的运营团队，以及目标清晰的战略布局，都已成为远洋物流未来发展的强大助推力。

（本文刊载于《中国物流与采购》杂志2021年第24期）